Jak prodat nemovitost s hypotékou: Krok za krokem

říjen 2024

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je běžný proces, který se dá zvládnout s jasným plánem. Tento článek vás provede jednotlivými kroky, od komunikace s bankou až po finální převod vlastnictví, a pomůže vám prodat vaši nemovitost efektivně a bezpečně.

1. Zjištění zůstatku na hypotečním úvěru

Prvním krokem je zjistit, kolik přesně zbývá doplatit na hypotéce. Požádejte svou banku o vyčíslení zůstatku, které obsahuje aktuální dluh a všechny související poplatky. Tato informace je klíčová pro stanovení prodejní ceny a pro pochopení, kolik peněz vám z prodeje zbude po splacení hypotéky.

2. Informování banky o záměru prodeje

O svém záměru prodat nemovitost informujte co nejdříve svou banku. Banka může vyžadovat součinnost při odstraňování zástavního práva a dalších krocích.

Máte dvě možnosti:

• Předčasné splacení hypotéky: Hypotéku splatíte z peněz získaných prodejem. S tím mohou být spojeny poplatky, zejména v době fixace úrokové sazby.
• Převod hypotéky na kupujícího: Kupující převezme vaši hypotéku a pokračuje v jejím splácení. To vyžaduje souhlas banky, která posoudí bonitu kupujícího.

3. Sjednání podmínek předčasného splacení (aktualizace k 1. 9. 2024)

Pokud se rozhodnete pro předčasné splacení, domluvte si s bankou konkrétní podmínky. Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Nově může klient za předčasné splacení zaplatit až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace. Maximální výše poplatku je 1 % z předčasně splacené částky.

Příklad: Pokud do konce fixace zbývají 4 roky a předčasně splatíte 4 miliony korun, banka si může účtovat poplatek až 40 tisíc korun.

I nadále platí, že pokud je vaše fixace u konce nebo se blíží její konec, můžete hypotéku splatit bez sankcí.

4. Vyřešení zástavního práva

Hypotéka je obvykle spojena se zástavním právem k nemovitosti. To znamená, že banka má na nemovitost "zástavu" do doby, než je hypotéka splacena. Před prodejem je nutné zástavní právo odstranit. To se děje po uhrazení zbývající části úvěru, nejčastěji z kupní ceny.

Postup:

• Kupující složí peníze do advokátní či notářské úschovy.
• Po splacení hypotéky banka vystaví potvrzení o zániku zástavního práva.
• Potvrzení se podá na katastr nemovitostí.
• Po výmazu zástavního práva se provede převod vlastnictví na kupujícího.

5. Stanovení prodejní ceny nemovitosti

Při stanovení ceny zohledněte aktuální tržní hodnotu nemovitosti, zůstatek na hypotéce a poplatky za předčasné splacení (pokud se na vás vztahují). Pro určení reálné ceny doporučujeme konzultaci s realitním makléřem nebo odhadcem.

6. Inzerce a prodej nemovitosti

Po vyřešení hypotéky a zástavního práva můžete začít s inzercí. Realitní kanceláře vám pomohou s prodejem, komunikací s bankou a vyřízením dokumentů.

7. Podpis kupní smlouvy a úschova peněz

Po nalezení kupujícího se podepíše kupní smlouva. Důležité je správně zohlednit finanční toky a úhradu hypotéky. Doporučuje se využít advokátní nebo notářskou úschovu, která zajistí bezpečné vyplacení peněz po splnění všech podmínek.

8. Uzavření prodeje a převod vlastnictví

Po splacení hypotéky, výmazu zástavního práva a podpisu kupní smlouvy následuje převod vlastnictví na katastru nemovitostí. Po dokončení všech formalit vám budou peníze z úschovy vyplaceny.

Na co si dát pozor:

• Sankce za předčasné splacení: I když jsou poplatky regulovány, projděte si pečlivě svou úvěrovou smlouvu a ověřte si podmínky předčasného splacení s bankou.
• Doba výmazu zástavního práva: Výmaz z katastru může trvat i několik týdnů. Začněte s tímto krokem co nejdříve, abyste celý proces urychlili.

Shrnutí:

Prodej nemovitosti s hypotékou vyžaduje plánování a komunikaci s bankou. Klíčové je včasné informování banky, vyřešení zástavního práva a správné nastavení kupní smlouvy. Využijte služeb odborníků, kteří vám s celým procesem pomohou.

Potřebujete poradit?

Prodej nemovitosti s hypotékou může být komplexní proces. Pokud si nejste jisti některým z kroků nebo potřebujete odbornou pomoc, neváhejte se obrátit na našeho specialistu. Má dlouholeté zkušenosti s prodejem nemovitostí zatížených hypotékou a rád vám poskytne individuální poradenství.

Potřebujete poradit i s Vaší hypotékou? Zeptejte se našich hypotečních specialistů!