Průvodce hypotékou

Co to je hypotéka

Hypotéční úvěr je dnes nejčastěji využívaný způsob financování koupě, výstavby, či rekonstrukce nemovitosti poskytovaný institucí (bankou) zajištěný zástavním právem k nemovitosti.

Od 1. prosince 2016 vstupuje v účinnost nový zákon 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru.

Tento nový zákon přináší řadu změn i v oblasti hypotečních úvěrů, a to jak pro spotřebitele, tak i pro banky. Banky musejí nyní mnohem přísněji prověřovat bonitu klienta a klienti získají zákonem pevně stanovenou lhůtu na rozmyšlenou. Mění se i podmínky v případě předčasného splacení hypotéky či mimořádných vkladů a podmínky související s úvěry v cizí měně.

Jednoduchá definice hypotečního úvěru:

„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“

Komu lze hypotéční úvěr poskytnout

• občanům ČR (za podmínky, že jsou starší 18 let a způsobilí k právním úkonům),
• cizím státním příslušníkům – občanům členských států EU s průkazem o povolení k pobytu v ČR (tento průkaz může být jak k přechodnému tak k trvalému pobytu),
• cizím státním příslušníkům, pokud mají povolen trvalý pobyt v ČR

Druhy hypoték

Hypotéční trh nabízí nepřeberné množství úvěrových produktů. Obecně však lze hypoteční úvěry dělit do čtyř základních kategorií a to dle účelu, výše, způsobu splácení a způsobu doložení příjmu klienta.

1.  Dle účelu

a)  Účelový (účelový hypoteční úvěr určen pro financování investic do nemovitostí)

• koupě nemovitosti do vlastnictví (i koupě spoluvlastnického podílu)
• vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
• výstavba nemovitosti
• rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí
• konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů (půjček) použitých na investice do nemovitostí
• zhodnocení pozemku (např. vybudování inženýrských sítí, zpevnění svahu apod.)
• úhrada finančních prostředků na převod členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu
• úhrada ceny bytu ve vlastnictví obce formou předplaceného nájemného
• koupě podílu na obchodní společnosti v souvislosti se získáním užívacího práva k bytu
• zpětné proplacení klientem již zaplacené investice do nemovitosti.

b)  Neúčelový – Americká hypotéka (klient nedokládá účel využití prostředků z úvěru)

2.  Dle výše

• Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou)
• Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti
• Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)
• Hypotéka nad 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)

3.  Dle prokázaných příjmů

• Klasická hypotéka kde žadatel dokládá své příjmy
• Hypotéka bez doložených příjmů, projeví se na zvýšení úrokové sazby

4.  Dle způsobu splácení

• s anuitním způsobem splácení – ten je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké
• s degresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně snižuje (Degresivní splaceni)
• s progresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně zvyšuje (Progresivní)

Dále pak existují hypotéky kombinující úvěr s nějakým dalším finančním produktem, případně jsou jiným způsobem specifické. Jako například:

• Hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční životní pojistkou
• Hypotéka kombinovaná s cennými papíry

Hypotéka krok za krokem

1. K zajištění hypotéčního úvěru je nezbytné shromáždit leckdy nemalé množství podkladů týkajících se žadatele a jeho bonity, nemovitosti, na níž bude hypotéční úvěr použit a podklady k zastavované nemovitosti, není-li totožná s nemovitostí, která je předmětem úvěru.
2. Následuje vyhodnocení daných podkladů a volba vhodného hypotéčního produktu a konkrétní banky z pohledu vhodnosti na daný obchodní případ, výše úrokové sazby, výši vstupních poplatků a v neposlední řadě požadavků a přání klienta.
3. Sepsání žádosti o hypotéční úvěr, kompletace nutných podkladů a doručení do banky ke schválení a následnému vyhotovení úvěrových a zástavních smluv.
4. Podpis úvěrových a zástavních smluv, kompletace podkladů nutných k čerpání hypotéčního úvěru a následné čerpání hypotéčního úvěru.
5. Splnění takzvaných následných podmínek jako doložení aktuálního listu vlastnictví se zapsaným vlastnickým právem.

Důležité pojmy

• Úroková sazba – jinými slovy cena půjčených peněz. V případě hypotéčního úvěru se uvádí jako pevná roční (p.a.), po dobu platnosti úrokových podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru, tedy po dobu sjednaného fixního období (fixace).
• Fixace - představuje dobu, po kterou je klientovi garantována úroková sazba úvěru. Nejčastěji je možné volit mezi 1 – 15 lety. Zvolená délka fixace má vliv na výši úrokové sazby. Nejběžněji využívaná je 3 – 5 let. Po ukončení této doby zpravidla dochází ke změně úrokové sazby a klient má možnost vložit jednorázovou vyšší splátku, kompletně úvěr umořit, nebo refinancovat jiným úvěrem u jiné banky za výhodnějších podmínek.
• Splatnost úvěru – je doba do které je rozloženo splácení úvěru za předpokladu, že úvěr bude splácen pouze formou standardních anuitních splátek po celou dobu splatnosti.. Standardně banky umožňují splatnost nastavit až do 65 – 70 let věku klienta. Její délka má zásadní vliv na výši anuitní splátky
• Anuitní splátka -  pravidelná měsíční splátka úvěru. Skládá se ze dvou částí. Ze splátky jistiny (úmor) a splátky úroku. Poměr těchto dvou částí se v průběhu splácení mění. Na počátku je anuitní splátka z větší části tvořena úrokem (na počátku je vyšší dlužná částka, úrok je tedy vyšší). Postupem splácení se tento poměr vyrovnává, v druhé polovině splatnosti úvěru je splátka jistiny (úmor) vyšší než splátka úroku.
• Zástava nemovitosti – přesněji zástavní právo k nemovitosti slouží jako prostředek zajištění pohledávky z poskytnutého úvěru. Účelem zástavy je zajistit, aby věřitel (banka) získal, v případě nesplnění podmínek úvěru ze strany dlužníka, zpět svou pohledávku. Jinými slovy je věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci a uspokojit svoji pohledávku z výtěžku prodeje.
• Zástavní hodnota nemovitosti – je dlouhodobá hodnota nemovitosti obecně akceptovaná bankou, neboli tržní hodnota nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Oproti tomu klasická tržní hodnota nemovitosti vyjadřuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno.

Hypotéka je poměrně sofistikovaný a komplikovaný produkt a není zcela snadné se v dnešní velmi široké nabídce úvěrových produktů orientovat. Vhodným řešením je, přenechat tyto starosti odborníkům, kteří Vás celým procesem ochotně a profesionálně provedou a Vám tak šetří Váš drahocenný čas a v neposlední řadě i Vaše peníze. Právě takový servis Vám poskytnou naši hypoteční poradci, kteří Vás Provedou všemi zákoutími hypotečního trhu, představí Vám formy a náležitosti hypoték, možnosti jejich splácení a upozorní Vás, na co všechno si dávat pozor při volbě konkrétní hypoteční společnosti.

Proč si nás vybrat

Používáme nejvyspělejší technologie na zpracování hypoték

Vždy navrhujeme individuální úrokové sazby

Možnost odborných hypotečních konzultací

Top-hypotéku řeší jen ti nejlepší hypoteční specialisté