Průvodce hypotékou
Co to je hypotéka
Hypotéční úvěr je dnes nejčastěji využívaný způsob financování koupě, výstavby, či rekonstrukce nemovitosti poskytovaný institucí (bankou) zajištěný zástavním právem k nemovitosti.
Od 1. prosince 2016 vstupuje v účinnost nový zákon 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru.
Tento nový zákon přináší řadu změn i v oblasti hypotečních úvěrů, a to jak pro spotřebitele, tak i pro banky. Banky musejí nyní mnohem přísněji prověřovat bonitu klienta a klienti získají zákonem pevně stanovenou lhůtu na rozmyšlenou. Mění se i podmínky v případě předčasného splacení hypotéky či mimořádných vkladů a podmínky související s úvěry v cizí měně.
Jednoduchá definice hypotečního úvěru:
„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“
Komu lze hypotéční úvěr poskytnout
- občanům ČR (za podmínky, že jsou starší 18 let a způsobilí k právním úkonům),
- cizím státním příslušníkům – občanům členských států EU s průkazem o povolení k pobytu v ČR (tento průkaz může být jak k přechodnému tak k trvalému pobytu),
- cizím státním příslušníkům, pokud mají povolen trvalý pobyt v ČR
Druhy hypoték
Hypotéční trh nabízí nepřeberné množství úvěrových produktů. Obecně však lze hypoteční úvěry dělit do čtyř základních kategorií a to dle účelu, výše, způsobu splácení a způsobu doložení příjmu klienta.
1. Dle účelu
a) Účelový (účelový hypoteční úvěr určen pro financování investic do nemovitostí)
- koupě nemovitosti do vlastnictví (i koupě spoluvlastnického podílu)
- vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
- výstavba nemovitosti
- rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí
- konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů (půjček) použitých na investice do nemovitostí
- zhodnocení pozemku (např. vybudování inženýrských sítí, zpevnění svahu apod.)
- úhrada finančních prostředků na převod členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu
- úhrada ceny bytu ve vlastnictví obce formou předplaceného nájemného
- koupě podílu na obchodní společnosti v souvislosti se získáním užívacího práva k bytu
- zpětné proplacení klientem již zaplacené investice do nemovitosti.
b) Neúčelový – Americká hypotéka (klient nedokládá účel využití prostředků z úvěru)
2. Dle výše
- Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou)
- Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti
- Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)
- Hypotéka nad 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)
3. Dle prokázaných příjmů
- Klasická hypotéka kde žadatel dokládá své příjmy
- Hypotéka bez doložených příjmů, projeví se na zvýšení úrokové sazby
4. Dle způsobu splácení
- s anuitním způsobem splácení – ten je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké
- s degresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně snižuje (Degresivní splaceni)
- s progresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně zvyšuje (Progresivní)
Dále pak existují hypotéky kombinující úvěr s nějakým dalším finančním produktem, případně jsou jiným způsobem specifické. Jako například:
- Hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční životní pojistkou
- Hypotéka kombinovaná s cennými papíry
Hypotéka krok za krokem
- K zajištění hypotéčního úvěru je nezbytné shromáždit leckdy nemalé množství podkladů týkajících se žadatele a jeho bonity, nemovitosti, na níž bude hypotéční úvěr použit a podklady k zastavované nemovitosti, není-li totožná s nemovitostí, která je předmětem úvěru.
- Následuje vyhodnocení daných podkladů a volba vhodného hypotéčního produktu a konkrétní banky z pohledu vhodnosti na daný obchodní případ, výše úrokové sazby, výši vstupních poplatků a v neposlední řadě požadavků a přání klienta.
- Sepsání žádosti o hypotéční úvěr, kompletace nutných podkladů a doručení do banky ke schválení a následnému vyhotovení úvěrových a zástavních smluv.
- Podpis úvěrových a zástavních smluv, kompletace podkladů nutných k čerpání hypotéčního úvěru a následné čerpání hypotéčního úvěru.
- Splnění takzvaných následných podmínek jako doložení aktuálního listu vlastnictví se zapsaným vlastnickým právem.
Důležité pojmy
- Úroková sazba – jinými slovy cena půjčených peněz. V případě hypotéčního úvěru se uvádí jako pevná roční (p.a.), po dobu platnosti úrokových podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru, tedy po dobu sjednaného fixního období (fixace).
- Fixace - představuje dobu, po kterou je klientovi garantována úroková sazba úvěru. Nejčastěji je možné volit mezi 1 – 15 lety. Zvolená délka fixace má vliv na výši úrokové sazby. Nejběžněji využívaná je 3 – 5 let. Po ukončení této doby zpravidla dochází ke změně úrokové sazby a klient má možnost vložit jednorázovou vyšší splátku, kompletně úvěr umořit, nebo refinancovat jiným úvěrem u jiné banky za výhodnějších podmínek.
- Splatnost úvěru – je doba do které je rozloženo splácení úvěru za předpokladu, že úvěr bude splácen pouze formou standardních anuitních splátek po celou dobu splatnosti.. Standardně banky umožňují splatnost nastavit až do 65 – 70 let věku klienta. Její délka má zásadní vliv na výši anuitní splátky
- Anuitní splátka - pravidelná měsíční splátka úvěru. Skládá se ze dvou částí. Ze splátky jistiny (úmor) a splátky úroku. Poměr těchto dvou částí se v průběhu splácení mění. Na počátku je anuitní splátka z větší části tvořena úrokem (na počátku je vyšší dlužná částka, úrok je tedy vyšší). Postupem splácení se tento poměr vyrovnává, v druhé polovině splatnosti úvěru je splátka jistiny (úmor) vyšší než splátka úroku.
- Zástava nemovitosti – přesněji zástavní právo k nemovitosti slouží jako prostředek zajištění pohledávky z poskytnutého úvěru. Účelem zástavy je zajistit, aby věřitel (banka) získal, v případě nesplnění podmínek úvěru ze strany dlužníka, zpět svou pohledávku. Jinými slovy je věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci a uspokojit svoji pohledávku z výtěžku prodeje.
- Zástavní hodnota nemovitosti – je dlouhodobá hodnota nemovitosti obecně akceptovaná bankou, neboli tržní hodnota nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Oproti tomu klasická tržní hodnota nemovitosti vyjadřuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno.
Hypotéka je poměrně sofistikovaný a komplikovaný produkt a není zcela snadné se v dnešní velmi široké nabídce úvěrových produktů orientovat. Vhodným řešením je, přenechat tyto starosti odborníkům, kteří Vás celým procesem ochotně a profesionálně provedou a Vám tak šetří Váš drahocenný čas a v neposlední řadě i Vaše peníze. Právě takový servis Vám poskytnou naši hypoteční poradci, kteří Vás Provedou všemi zákoutími hypotečního trhu, představí Vám formy a náležitosti hypoték, možnosti jejich splácení a upozorní Vás, na co všechno si dávat pozor při volbě konkrétní hypoteční společnosti.