Průvodce hypotékou

Co je to hypotéka

Hypoteční úvěr (lidově hypotéka) je dlouhodobý úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Nejčastěji se využívá k financování koupě, výstavby nebo rekonstrukce bydlení.

Hypotéky se v České republice řídí zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Tento zákon chrání spotřebitele a ukládá bankám povinnost důkladně prověřovat bonitu (schopnost splácet) každého žadatele. Díky tomu je proces bezpečnější pro obě strany.

Oficiální definice:
„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“

Kdo může hypotéku získat?

Základní podmínkou je plnoletost a dostatečná bonita. O úvěr mohou žádat:

• Občané ČR (starší 18 let se způsobilostí k právním úkonům).
• Cizinci s trvalým pobytem v ČR.
• Občané členských států EU s povolením k přechodnému či trvalému pobytu, pokud prokáží dostatečné vazby na ČR a příjmy.

Na co lze hypotéku využít (Druhy dle účelu)

Hypoteční trh dělíme primárně na účelové a neúčelové úvěry.

1. Účelová hypotéka (klasická)

Má nejnižší úrokovou sazbu, ale peníze musí být investovány prokazatelně do bydlení:

• Koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (bytu, domu, pozemku).
• Výstavba nemovitosti.
• Rekonstrukce, modernizace a opravy.
• Vypořádání majetkových poměrů (např. dědictví, rozvod - vyplacení manžela/ky).
• Refinancování (splacení) dříve poskytnutých úvěrů na bydlení.
• Proplacení již vynaložených investic do nemovitosti (tzv. zpětné proplacení, obvykle do 1-2 let zpětně).
• Koupě družstevního podílu (za specifických podmínek).

2. Neúčelová hypotéka (Americká hypotéka)

U tohoto typu úvěru nemusíte bance dokládat účel využití peněz. Můžete si za ně koupit auto, vybavení domácnosti nebo je použít na studium. Je stále zajištěna nemovitostí, ale mívá o něco vyšší úrokovou sazbu než účelová hypotéka.

Parametry hypoték (LTV a příjmy)

Dle výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV)

Ukazatel LTV (Loan To Value) vyjadřuje poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavované nemovitosti. Limity jsou regulovány Českou národní bankou (ČNB):

• Hypotéka do 80 % LTV: Standardní limit pro většinu žadatelů. Banka vám půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny nemovitosti.
• Hypotéka do 90 % LTV: Zvýhodněný limit pro žadatele do 36 let (u manželů stačí, aby podmínku splňoval jeden z nich), kteří řeší vlastní bydlení.
• Hypotéka nad 90 % (100% hypotéka): V současné době není na trhu dostupná kvůli regulacím ČNB. Zbývající část ceny musí klient pokrýt z vlastních úspor nebo jiným úvěrem.

Dle doložení příjmů

• S doložením příjmů: Standardní proces, kdy zaměstnanci dokládají potvrzení od zaměstnavatele a podnikatelé (OSVČ) daňová přiznání.
• Bez doložení příjmů: V čisté formě již prakticky neexistuje. Zákon o spotřebitelském úvěru ukládá bankám povinnost příjmy ověřit. Existují však "obratové hypotéky" pro podnikatele, kde se bonita počítá z obratu, nikoliv ze zisku.

Možnosti splácení

• Anuitní splácení: Nejrozšířenější typ. Klient platí každý měsíc stejnou částku. V této částce se postupně mění poměr úroků a úmoru (jistiny).
• Lineární (degresivní) splácení: Splátka jistiny je fixní, ale úroky klesají. Zpočátku platíte více, splátky se v čase snižují.
• Progresivní splácení: Začínáte s nižší splátkou, která se v čase zvyšuje. Vhodné pro mladé, kteří očekávají růst kariéry a příjmů.

Hypotéka krok za krokem: Jak probíhá proces?

1. Konzultace a výběr: Analýza vaší situace a výběr nejvhodnější banky s ohledem na úroky, poplatky a metodiku schvalování.
2. Podpis žádosti a scoring: Podpis žádosti o úvěr a doložení příjmů. Banka prověřuje registry dlužníků (BRKI, NRKI, Solus).
3. Odhad nemovitosti: Smluvní odhadce banky stanoví zástavní hodnotu nemovitosti (která se může lišit od kupní ceny).
4. Schválení a podpis smluv: Po finálním schválení podepisujete úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu.
5. Katastr a čerpání: Zástavní smlouvy se vloží na katastr nemovitostí. Po splnění podmínek (např. pojištění nemovitosti, vinkulace) banka uvolní peníze (čerpání úvěru).

Důležité pojmy, které byste měli znát

• Úroková sazba (p.a.): Cena půjčených peněz vyjádřená v procentech za rok.
• RPSN: Roční procentní sazba nákladů. Zahrnuje nejen úrok, ale i všechny poplatky spojené s hypotékou. Je to nejlepší ukazatel pro porovnání výhodnosti úvěrů.
• Fixace: Období, po které vám banka garantuje stejný úrok (nejčastěji 3, 5, 7 nebo 10 let). Po skončení fixace se sazba mění dle aktuálního trhu a vy můžete úvěr bez sankcí doplatit nebo refinancovat.
• Bonita: Schopnost klienta splácet úvěr. Banka ji hodnotí na základě příjmů, výdajů, rodinného stavu a historie v registrech.
• Zástavní hodnota nemovitosti (LTV): Hodnota určená odhadcem banky. Pozor, často bývá nižší než tržní (kupní) cena, zejména u starších nemovitostí.
• Vinkulace pojištění: Zablokování pojistného plnění ve prospěch banky. Pokud by nemovitost např. vyhořela, pojišťovna vyplatí peníze primárně bance na doplacení úvěru.

Neztrácejte čas studováním složitých podmínek. Hypoteční trh se neustále mění. Naši specialisté mají aktuální přehled o všech akcích bank i metodických změnách. Vyplňte nezávaznou poptávku a my pro vás srovnáme možnosti napříč trhem.

Proč si nás vybrat

Používáme nejvyspělejší technologie na zpracování hypoték

Vždy navrhujeme individuální úrokové sazby

Možnost odborných hypotečních konzultací

Top-hypotéku řeší jen ti nejlepší hypoteční specialisté