Průvodce hypotékou

Co to je hypotéka

Hypotéční úvěr je dnes nejčastěji využívaný způsob financování koupě, výstavby, či rekonstrukce nemovitosti poskytovaný institucí (bankou) zajištěný zástavním právem k nemovitosti.

Od 1. prosince 2016 vstupuje v účinnost nový zákon 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru.

Tento nový zákon přináší řadu změn i v oblasti hypotečních úvěrů, a to jak pro spotřebitele, tak i pro banky. Banky musejí nyní mnohem přísněji prověřovat bonitu klienta a klienti získají zákonem pevně stanovenou lhůtu na rozmyšlenou. Mění se i podmínky v případě předčasného splacení hypotéky či mimořádných vkladů a podmínky související s úvěry v cizí měně.

Jednoduchá definice hypotečního úvěru:

„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“

Komu lze hypotéční úvěr poskytnout

  • občanům ČR (za podmínky, že jsou starší 18 let a způsobilí k právním úkonům),
  • cizím státním příslušníkům – občanům členských států EU s průkazem o povolení k pobytu v ČR (tento průkaz může být jak k přechodnému tak k trvalému pobytu),
  • cizím státním příslušníkům, pokud mají povolen trvalý pobyt v ČR

Druhy hypoték

Hypotéční trh nabízí nepřeberné množství úvěrových produktů. Obecně však lze hypoteční úvěry dělit do čtyř základních kategorií a to dle účelu, výše, způsobu splácení a způsobu doložení příjmu klienta.

1.  Dle účelu

a)  Účelový (účelový hypoteční úvěr určen pro financování investic do nemovitostí)

  • koupě nemovitosti do vlastnictví (i koupě spoluvlastnického podílu)
  • vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti
  • výstavba nemovitosti
  • rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí
  • konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů (půjček) použitých na investice do nemovitostí
  • zhodnocení pozemku (např. vybudování inženýrských sítí, zpevnění svahu apod.)
  • úhrada finančních prostředků na převod členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu
  • úhrada ceny bytu ve vlastnictví obce formou předplaceného nájemného
  • koupě podílu na obchodní společnosti v souvislosti se získáním užívacího práva k bytu
  • zpětné proplacení klientem již zaplacené investice do nemovitosti.

b)  Neúčelový – Americká hypotéka (klient nedokládá účel využití prostředků z úvěru)

2.  Dle výše

  • Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou)
  • Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti
  • Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)
  • Hypotéka nad 100 % hodnoty nemovitosti (omezeno ze strany ČNB)

3.  Dle prokázaných příjmů

  • Klasická hypotéka kde žadatel dokládá své příjmy
  • Hypotéka bez doložených příjmů, projeví se na zvýšení úrokové sazby

4.  Dle způsobu splácení

  • s anuitním způsobem splácení – ten je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké
  • s degresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně snižuje (Degresivní splaceni)
  • s progresivním způsobem splácení – výše splátek se postupně zvyšuje (Progresivní)

Dále pak existují hypotéky kombinující úvěr s nějakým dalším finančním produktem, případně jsou jiným způsobem specifické. Jako například:

  • Hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční životní pojistkou
  • Hypotéka kombinovaná s cennými papíry

Hypotéka krok za krokem

  1. K zajištění hypotéčního úvěru je nezbytné shromáždit leckdy nemalé množství podkladů týkajících se žadatele a jeho bonity, nemovitosti, na níž bude hypotéční úvěr použit a podklady k zastavované nemovitosti, není-li totožná s nemovitostí, která je předmětem úvěru.
  2. Následuje vyhodnocení daných podkladů a volba vhodného hypotéčního produktu a konkrétní banky z pohledu vhodnosti na daný obchodní případ, výše úrokové sazby, výši vstupních poplatků a v neposlední řadě požadavků a přání klienta.
  3. Sepsání žádosti o hypotéční úvěr, kompletace nutných podkladů a doručení do banky ke schválení a následnému vyhotovení úvěrových a zástavních smluv.
  4. Podpis úvěrových a zástavních smluv, kompletace podkladů nutných k čerpání hypotéčního úvěru a následné čerpání hypotéčního úvěru.
  5. Splnění takzvaných následných podmínek jako doložení aktuálního listu vlastnictví se zapsaným vlastnickým právem.

Důležité pojmy

  • Úroková sazba – jinými slovy cena půjčených peněz. V případě hypotéčního úvěru se uvádí jako pevná roční (p.a.), po dobu platnosti úrokových podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru, tedy po dobu sjednaného fixního období (fixace).
  • Fixace - představuje dobu, po kterou je klientovi garantována úroková sazba úvěru. Nejčastěji je možné volit mezi 1 – 15 lety. Zvolená délka fixace má vliv na výši úrokové sazby. Nejběžněji využívaná je 3 – 5 let. Po ukončení této doby zpravidla dochází ke změně úrokové sazby a klient má možnost vložit jednorázovou vyšší splátku, kompletně úvěr umořit, nebo refinancovat jiným úvěrem u jiné banky za výhodnějších podmínek.
  • Splatnost úvěru – je doba do které je rozloženo splácení úvěru za předpokladu, že úvěr bude splácen pouze formou standardních anuitních splátek po celou dobu splatnosti.. Standardně banky umožňují splatnost nastavit až do 65 – 70 let věku klienta. Její délka má zásadní vliv na výši anuitní splátky
  • Anuitní splátka -  pravidelná měsíční splátka úvěru. Skládá se ze dvou částí. Ze splátky jistiny (úmor) a splátky úroku. Poměr těchto dvou částí se v průběhu splácení mění. Na počátku je anuitní splátka z větší části tvořena úrokem (na počátku je vyšší dlužná částka, úrok je tedy vyšší). Postupem splácení se tento poměr vyrovnává, v druhé polovině splatnosti úvěru je splátka jistiny (úmor) vyšší než splátka úroku.
  • Zástava nemovitosti – přesněji zástavní právo k nemovitosti slouží jako prostředek zajištění pohledávky z poskytnutého úvěru. Účelem zástavy je zajistit, aby věřitel (banka) získal, v případě nesplnění podmínek úvěru ze strany dlužníka, zpět svou pohledávku. Jinými slovy je věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci a uspokojit svoji pohledávku z výtěžku prodeje.
  • Zástavní hodnota nemovitosti – je dlouhodobá hodnota nemovitosti obecně akceptovaná bankou, neboli tržní hodnota nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Oproti tomu klasická tržní hodnota nemovitosti vyjadřuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno.

Hypotéka je poměrně sofistikovaný a komplikovaný produkt a není zcela snadné se v dnešní velmi široké nabídce úvěrových produktů orientovat. Vhodným řešením je, přenechat tyto starosti odborníkům, kteří Vás celým procesem ochotně a profesionálně provedou a Vám tak šetří Váš drahocenný čas a v neposlední řadě i Vaše peníze. Právě takový servis Vám poskytnou naši hypoteční poradci, kteří Vás Provedou všemi zákoutími hypotečního trhu, představí Vám formy a náležitosti hypoték, možnosti jejich splácení a upozorní Vás, na co všechno si dávat pozor při volbě konkrétní hypoteční společnosti.

Hypoteční novinky

Jsou úrokové sazby hypoték opravdu vysoké?

prosinec 2018

Čím dál častěji slýcháme o tom, že se hypotéky "zdražují" a že se už nevyplatí. Je tomu opravdu tak nebo jsou stále výhodné?  

Číst celý článek

Hypotéky po 1.10.2018

říjen 2018

V září 2018 byl nejvyšší objem uzavřených hypotečních úvěrů. Mnoho žadatelů tak udělalo z obavy, že by v říjnu už na hypotéku nemuseli dosáhnout,…

Číst celý článek

Potřebujete rychle s něčím poradit? Neváhejte nás kontaktovat!

Telefon +420 604 392 550
Pondělí - Pátek 9.00 - 18.00

Srovnáváme pro vás nabídky všech hypotečních bank v ČR