Pravidla pro investiční hypotéky: Jak úspěšně financovat třetí nemovitost a na co si dát pozor

červen 2026

Nová pravidla pro investiční hypotéky přinesla zásadní zpřísnění pro všechny, kteří financují třetí nebo další obytnou nemovitost. Banky v těchto případech nasazují přísnější limity a důkladně prověřují registry, což může zaskočit i zkušené investory. S pomocí profesionální přípravy a správné strategie však lze i přísnější metodikou projít hladce a bez zbytečných komplikací.

Co se změnilo u investičních hypoték?

Bankovní trh prochází vývojem a nová pravidla pro poskytování úvěrů přinesla zásadní zpřísnění v oblasti takzvaných investičních hypoték. Za investiční úvěr se automaticky považuje situace, kdy celkový počet vašich vlastněných nemovitostí včetně té nově financované dosáhne čísla tři nebo více. Do tohoto limitu spadají byty, rodinné domy, chaty vhodné k bydlení i rozestavěné stavby. Banky přitom prověřují nejen vaše vlastní prohlášení, ale také automatizovaně nahlížejí do Katastru nemovitostí.

Mnoho lidí do této kategorie spadne nevědomky. Stačí například spoluvlastnit rodinný dům po rodičích, mít napsanou chatu na své jméno a banka na vás při koupi dalšího bytu okamžitě aplikuje přísnější metr. Pozor si musíte dát i na výši podílů – do celkového počtu se započítává každé výhradní vlastnictví, společné jmění manželů (SJM) a také podílové spoluvlastnictví, které dosahuje nebo přesahuje 50 %.

Přísné limity, přes které nejede vlak

Pokud kupujete třetí nemovitost, musíte se připravit na to, že banky mají svázané ruce legislativními limity, ze kterých neexistují žádné výjimky. Parametry jsou nastaveny nekompromisně:

• Limit LTV maximálně 70 %: Banka vám půjčí nejvýše sedmdesát procent z odhadní hodnoty nemovitosti. To znamená, že celých třicet procent musíte pokrýt z jiných zdrojů.
• Limit DTI maximálně 7: Celkový objem všech vašich dluhů nesmí překročit sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu.
• Splatnost: Délka úvěru je omezena v rozmezí 5 až 30 let.
• Zvýšení sazeb u bytových domů: Pokud byste jako celek kupovali bytový dům, počítejte s automatickým navýšením úrokové sazby o 0,3 %.

Zatímco u běžných hypoték pro vlastní bydlení mohou banky uplatnit malé procento výjimek, u investičních úvěrů tato možnost zcela odpadá.

Banky ladí metodiku: Jak se na schválení připravit?

Bankovní domy teprve postupně vydávají interní metodické pokyny, jak se s novými pravidly efektivně vypořádat. Klíčem k úspěchu je proto detailní příprava a konzultace s odborníkem, který zná aktuální kličky a postupy jednotlivých poskytovatelů. Zde jsou hlavní oblasti, na které je třeba se zaměřit:

Využijte stávající majetek pro dofinancování

Povinnost složit třicet procent z hodnoty nemovitosti z vlastních kapes může vypadat jako nepřekonatelná překážka. Pokud však již vlastníte jiné dvě nemovitosti, nabízí se efektivní řešení. Pokud tyto objekty nejsou stoprocentně zatížené hypotékou, můžete je nabídnout bance jako dodatečnou zástavu. Tím uměle zvýšíte hodnotu zajištění a na kupovanou třetí nemovitost získáte potřebné finance i bez nutnosti sahat do hotovostních úspor.

Pozor na duplicity a nesrovnalosti v Katastru

Automatické systémy bank mohou v registrech najít i věci, které by tam správně být neměly nebo vaši situaci zkreslují. Metodiky bank naštěstí umožňují určité povolené odchylky, pokud je dokážete správně vyargumentovat a doložit. Do limitu tří nemovitostí nemusí vstoupit například objekty určené k demolici (nutno doložit demoliční výměr) nebo rekreační objekty, které prokazatelně nejsou způsobilé k trvalému celoročnímu bydlení, protože jim chybí přípojky vody či elektřiny. Podobně lze odečíst nemovitost, u které již máte podepsanou kupní smlouvu a prokazatelně ji prodáváte.

Optimalizace příjmů a posouzení žadatelů

Pravidla pro výpočet limitu příjmů (DTI) se posuzují za každého žadatele samostatně. Pokud například kupují nemovitost manželé a každý z nich vlastní před svatbou jeden byt, při společné koupi třetího domu se posuzuje vlastnictví individuálně a do přísného investičního režimu nemusí spadnout vůbec, pokud se správně nastaví majetkové vztahy. Odborník vám pomůže správně započítat i budoucí příjmy z pronájmu kupované nemovitosti, což může zásadně vylepšit vaši celkovou bonitu při schvalovacím procesu.

Celý proces je kvůli novým regulacím administrativně i strategicky náročnější. Pokud nechcete riskovat zamítnutí žádosti, je nezbytné plánovat kroky s předstihem a mít po boku profesionála, který dokáže v metodických pokynech bank najít optimální průchod pro váš záměr.

Potřebujete poradit i s Vaší hypotékou? Zeptejte se našich hypotečních specialistů! Kalkulaci můžete provést zde.