Úskalí budoucí kupní smlouvy: Na co si dát pozor při koupi nemovitosti na papíře?

říjen 2024

V dnešní době, kdy se výstavba nových bytů a domů neustále rozrůstá, se stále častěji setkáváme s pojmem "budoucí kupní smlouva". Tento typ smlouvy umožňuje zájemcům o nové bydlení rezervovat si nemovitost ještě před jejím dokončením. Zní to lákavě, ale skrývá v sobě i řadu úskalí. Pojďme se podívat na to, na co si dát pozor, aby se sen o novém domově neproměnil v noční můru.

Co je to budoucí kupní smlouva a k čemu slouží?

Budoucí kupní smlouva je dohoda mezi prodávajícím a kupujícím, ve které se prodávající zavazuje převést v budoucnu vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího a kupující se zavazuje tuto nemovitost koupit. Uzavírá se typicky v situacích, kdy nemovitost ještě fyzicky neexistuje (např. je ve fázi projektu) nebo není zcela dokončena.

Pro prodávajícího představuje budoucí kupní smlouva jistotu, že má pro svou nemovitost kupce a pro kupujícího zase možnost zajistit si bydlení za předem daných podmínek.

Kde číhají nástrahy?

I když se budoucí kupní smlouva může zdát jako ideální řešení, je důležité si uvědomit, že s sebou nese i určitá rizika. Mezi nejčastější úskalí patří:

1. Nejasně definované podmínky smlouvy

Smlouva by měla přesně specifikovat všechny důležité aspekty budoucího prodeje, jako například:

• přesný popis nemovitosti (včetně specifikace materiálů, vybavení apod.)
• termín dokončení a předání nemovitosti
• kupní cenu a způsob její úhrady
• sankce za nedodržení smluvních podmínek
• podmínky odstoupení od smlouvy

V případě nejasných nebo neúplných formulací může docházet k nedorozuměním a sporům mezi stranami.

2. Změna okolností

Mezi podpisem budoucí kupní smlouvy a samotným převodem vlastnictví může uplynout i několik let. Během této doby se může změnit celá řada faktorů, které ovlivní jak prodávajícího, tak kupujícího. Může dojít ke změně finanční situace, úrokových sazeb, legislativy, nebo se na nemovitosti mohou objevit skryté vady.

Je proto důležité, aby smlouva obsahovala ustanovení pro řešení takových situací a jasně definovala, jak se strany zachovají v případě nepředvídatelných událostí.

3. Vázanost na budoucí vývoj

Kupující se v budoucí kupní smlouvě zavazuje koupit nemovitost za předem stanovenou cenu. Je však nutné si uvědomit, že tržní cena nemovitostí se neustále mění. Může se tedy stát, že v době převodu vlastnictví bude tržní cena nemovitosti nižší, než cena sjednaná ve smlouvě.

Kupující by si měl toto riziko uvědomit a zvážit, zda je pro něj i v takovém případě koupě nemovitosti stále výhodná.

4. Riziko insolvence prodávajícího

V případě, že prodávající (např. developer) zkrachuje, může být pro kupujícího obtížné získat zpět peníze, které již do projektu investoval.

Doporučuje se proto ověřit si finanční stabilitu prodávajícího a zvolit takového partnera, u kterého je riziko insolvence minimální.

Jak se chránit před úskalími budoucí kupní smlouvy?

Základem je důkladně si prostudovat smlouvu a v případě nejasností se obrátit na odborníka – právníka specializujícího se na realitní právo. Ten vám pomůže s interpretací smluvních ustanovení, upozorní na případná rizika a pomůže s formulací dodatků, které ochrání vaše zájmy.

Dále je důležité:

• Detailní specifikace nemovitosti: Neuspokojte se s obecným popisem. V budoucí kupní smlouvě by měly být co nejpřesněji specifikovány všechny parametry nemovitosti – typ a standard použitých materiálů, vybavení (kuchyně, sanita, podlahy), energetická náročnost budovy atd. Čím detailnější popis, tím menší prostor pro případné spory v budoucnu.
• Zajištění financování: Než podepíšete budoucí kupní smlouvu, ujistěte se, že máte zajištěné financování. Získejte předběžné schválení hypotéky od banky a prověřte si všechny podmínky. Mějte na paměti, že úrokové sazby se mohou v čase měnit.
• Kontrola smluvních pokut: Budoucí kupní smlouva by měla obsahovat smluvní pokuty pro obě strany. Důkladně si prostudujte, jaké sankce vám hrozí v případě nedodržení smluvních podmínek (např. prodlení s platbou) a jaké sankce hrozí prodávajícímu v případě nedodržení termínu dokončení nemovitosti.
• Věcná břemena a zástavní práva: Ověřte si, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena (např. právo chůze či jízdy přes pozemek) nebo zástavní práva. Tyto informace zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí.
• Rezervační poplatek: Většina developerů požaduje při podpisu budoucí kupní smlouvy rezervační poplatek. Ujistěte se, že je ve smlouvě jasně stanoveno, za jakých podmínek vám bude tento poplatek vrácen (např. v případě odstoupení od smlouvy z důvodu nedodržení termínu dokončení nemovitosti).
• Pozor na inflaci: Pokud je mezi podpisem budoucí kupní smlouvy a převodem vlastnictví delší doba, nezapomeňte na inflaci. Kupní cena sjednaná ve smlouvě se vlivem inflace může v reálné hodnotě snížit.

Dodržením těchto kroků a pečlivým prostudováním smlouvy minimalizujete rizika spojená s koupí nemovitosti na papíře a zvýšíte šanci na hladký průběh celého procesu.

Budoucí kupní smlouva může být užitečným nástrojem pro zajištění budoucího bydlení. Je však důležité si uvědomit, že s sebou nese i určitá rizika. Důkladná příprava, prostudování smlouvy a konzultace s odborníkem vám pomohou minimalizovat tato rizika a zajistit si bezproblémový průběh koupě nemovitosti.

Potřebujete poradit i s Vaší hypotékou? Zeptejte se našich hypotečních specialistů!