Úskalí kupní smlouvy při nákupu nemovitosti: Na co si dát pozor?

listopad 2024

Koupě nemovitosti je pro mnoho lidí největší finanční transakcí v životě, a proto je klíčové mít všechny právní náležitosti pod kontrolou. Kupní smlouva je základním dokumentem, který stanoví podmínky mezi kupujícím a prodávajícím. Ačkoli se zdá být formální náležitostí, opomenutí důležitých bodů může mít pro obě strany závažné důsledky. Jaké jsou hlavní úskalí kupní smlouvy a na co je potřeba si dát pozor?

1. Nejasné vymezení předmětu koupě

Jednou z nejčastějších chyb je nepřesné nebo neúplné vymezení předmětu koupě. Kupní smlouva musí jednoznačně specifikovat, co je součástí prodeje – nemovitost, pozemek, příslušenství (například parkovací stání, sklep) a případně i movitý majetek, který má být předán. Pokud není vše specifikováno, může dojít k nedorozuměním, například pokud kupující očekával zahrnutí vybavení kuchyně, ale ta nakonec nebyla součástí prodeje.

Tip: Zkontrolujte, zda smlouva detailně popisuje všechny součásti a příslušenství, aby se předešlo budoucím sporům.

2. Skryté vady nemovitosti

Kupní smlouva by měla obsahovat ustanovení o stavu nemovitosti a odpovědnosti za skryté vady. Prodávající by měl pravdivě informovat o technickém stavu budovy a případných závadách, které by mohly ovlivnit hodnotu nebo bezpečnost nemovitosti. Skryté vady, které vyjdou najevo po koupi, mohou znamenat pro kupujícího nepříjemné a nákladné překvapení.

Tip: Nechte si provést důkladnou prohlídku nemovitosti odborníkem, ideálně stavebním inženýrem, který vám poskytne nezávislý posudek. Zvažte také možnost sjednat si ve smlouvě záruku na některé části nemovitosti.

3. Platební podmínky a sankce

Nesprávně formulovaný platební kalendář a sankční podmínky mohou vést k nedorozuměním a sporům. Platební podmínky musí být v kupní smlouvě stanoveny jasně a přesně, včetně způsobu a termínů úhrady. Sankční podmínky pak specifikují, jaké kroky budou následovat, pokud některá ze stran nedodrží sjednané závazky.

Tip: Dohodněte si platební podmínky jasně a dejte pozor na sankce, které vám mohou vzniknout v případě nedodržení lhůt. Většina bank umožňuje složit kupní cenu do advokátní nebo notářské úschovy, což je bezpečné řešení pro obě strany.

4. Zástavní práva a věcná břemena

Zástavní práva, věcná břemena či exekuce váznoucí na nemovitosti mohou představovat zásadní problém. Před podpisem kupní smlouvy by měl kupující pečlivě zkontrolovat výpis z katastru nemovitostí, který obsahuje informace o všech právních omezeních. Pokud nemovitost například zatěžuje zástavní právo, může být problém převést vlastnické právo na kupujícího.

Tip: Nechte si prověřit stav nemovitosti v katastru a v případě právních omezení konzultujte možnosti s právníkem.

5. Podmínky odstoupení od smlouvy

Kupní smlouva by měla obsahovat jasné podmínky pro odstoupení od smlouvy. Pokud se například kupující rozhodne nemovitost nekoupit kvůli nepředvídatelným okolnostem, měla by smlouva stanovovat podmínky, za jakých je možné odstoupit, a zda jsou s tím spojené finanční sankce.

Tip: Předem si ujasněte, jaká jsou vaše práva a povinnosti v případě odstoupení od smlouvy, aby nevznikaly zbytečné spory.

6. Nedostatečné řešení vlastnického převodu

Převod vlastnického práva k nemovitosti nastává na základě zápisu do katastru nemovitostí. Tento zápis však může být zamítnut, pokud je smlouva chybně sepsaná, obsahuje neplatné údaje nebo není dodržena správná forma. Pokud se zápis nezdaří, kupující nemusí získat nemovitost, ačkoli už za ni zaplatil.

Tip: Kupní smlouvu by měl připravit zkušený právník, který zajistí, že všechny formální požadavky budou splněny. Nechte si rovněž zkontrolovat, zda smlouva obsahuje správné a úplné informace nutné pro katastr.

7. Koupě nemovitosti zatížené hypotékou

Při koupi nemovitosti, na které již vázně hypotéka prodávajícího, je nutné věnovat zvýšenou pozornost právním náležitostem a postupu při převodu vlastnictví. Existují dvě základní možnosti řešení:

• Splacení hypotéky prodávajícího – Při této variantě kupující nebo jeho banka uhradí prodávajícímu částku potřebnou ke splacení jeho hypotéky. Nemovitost je tak zbavena zástavního práva a kupující může následně uzavřít novou hypotéku.
• Převzetí hypotéky – Pokud se kupující rozhodne převzít stávající hypotéku prodávajícího, je třeba zajistit souhlas banky, která hypotéku poskytla. Tento postup bývá administrativně náročnější, ale může být výhodný, pokud má původní hypotéka nižší úrokovou sazbu než současné nabídky.

Tip: Při koupi nemovitosti zatížené hypotékou konzultujte s vaší bankou optimální postup financování a ověřte, zda vám banka povolí buď převzetí, nebo refinancování hypotéky prodávajícího.

8. Financování koupě vlastní hypotékou

V případě, že kupující financuje koupi pomocí hypotéky, je nutné zajistit, aby byly podmínky kupní smlouvy kompatibilní s požadavky banky. Banky obvykle požadují, aby kupní cena byla uhrazena do advokátní nebo notářské úschovy, ze které bude vyplacena až po úspěšném zápisu do katastru. To poskytuje jistotu, že nedojde k žádným finančním problémům ani na straně kupujícího, ani prodávajícího.

Tip: Ujistěte se, že podmínky kupní smlouvy umožňují čerpat hypoteční úvěr podle harmonogramu a požadavků banky. Spolupracujte při přípravě smlouvy s hypotečním specialistou, který vám pomůže vyhnout se zbytečným komplikacím.

Závěr

Kupní smlouva při koupi nemovitosti je klíčový dokument, který vyžaduje maximální pečlivost a právní znalosti. Vyvarování se nejčastějších chyb, důkladné prověření nemovitosti a právní konzultace jsou kroky, které mohou předejít zbytečným komplikacím. Koupě nemovitosti není jen otázkou financí, ale i zajištění právní jistoty pro budoucnost.

Potřebujete poradit i s Vaší hypotékou? Zeptejte se našich hypotečních specialistů!