Změny u investičních hypoték: ČNB zavádí přísnější limity

Pokud uvažujete o nákupu bytu na pronájem, zbystřete. Česká národní banka (ČNB) odtajnila karty a přichází s konkrétními pravidly, která začnou platit od 1. dubna 2026. Zatímco titulky novin plní zprávy o nutnosti vyšší hotovosti, v metodice se skrývá nenápadný, ale o to zásadnější parametr, který trhem zahýbe mnohem více. Jde o limit příjmů, tzv. DTI. Proč je to pro připravené investory skvělá zpráva?

1. duben 2026: Datum, kdy se trh vyčistí

ČNB zavádí pro investiční hypotéky (buy-to-let) dvojí bariéru. První je všeobecně známé LTV 70 % (banka půjčí jen 70 % hodnoty nemovitosti). Tou druhou, mnohem přísnější, je strop úvěrového ukazatele DTI na 7násobku čistého ročního příjmu.

Co to znamená? Že celková výše vašeho dluhu nesmí překročit to, co vyděláte za 7 let. Běžný limit pro vlastní bydlení přitom bývá volnější (často 8,5 až 9,5násobek). Toto "utahování šroubů" má jasný cíl: vytlačit z trhu spekulanty, kteří nemovitosti kupovali takzvaně „na krev“ bez dostatečné bonity.

Proč je DTI 7x tou nejdůležitější změnou?

Zatímco limit LTV (hodnotu zástavy) můžete snadno vyřešit tím, že bance nabídnete do zástavy další nemovitost (např. chatu nebo vlastní byt), příjmový limit obejít nelze.

Tento krok okamžitě sníží počet lidí, kteří na investiční úvěr dosáhnou. Pro vás, kteří máte své finance v pořádku, to znamená jediné: Výrazně menší konkurenci. Nebudete muset soupeřit s desítkami dalších zájemců, kteří by cenu nemovitosti uměle šroubovali nahoru.

Příklad: Jak 7násobek změní pravidla hry?

Představme si investora, pana Dvořáka, který má čistý měsíční příjem 50 000 Kč (600 000 Kč ročně) a chce koupit investiční byt.

• Dříve (nebo u vlastního bydlení): Při limitu 8,5x by dosáhl na úvěr ve výši 5,1 milionu Kč.
• Nově (od 1. 4. 2026): S limitem DTI 7x mu banka na investici půjčí maximálně 4,2 milionu Kč.

Rozdíl je téměř milion korun! Tento milion bude muset spekulant najít jinde, nebo z obchodu vycouvat. A právě zde se otevírá prostor pro vás.

Investiční okno příležitosti

Kombinace těchto pravidel (LTV 70 % a DTI 7x) způsobí, že z realitního trhu zmizí „kovbojové“ s vysokým rizikem. Trh se stane stabilnějším, předvídatelnějším a ceny nemovitostí nebudou pod takovým tlakem nezdravé poptávky.

Nacházíme se v ideálním čase. Do dubna 2026 zbývá ještě prostor situaci řešit za starých podmínek, nebo se naopak připravit na dobu, kdy jako bonitní investor budete mít při vyjednávání o ceně navrch.

Jak na nová pravidla vyzrát?

1. Optimalizace daňového přiznání: Pokud jste podnikatel, myslete na rok 2025. Vaše daňové přiznání bude klíčové pro výpočet onoho 7násobku.
2. Spolužadatel: Do úvěru můžete přibrat bonitního spolužadatele (partnera, společníka), čímž se sčítají příjmy a limit DTI se počítá ze společného základu.
3. Ručení druhou nemovitostí: Tím vyřešíte problém s LTV a získáte lepší úrokovou sazbu, což může lehce pomoci i v celkovém scoringu.

Nová pravidla nejsou zdí, přes kterou se nedá dostat. Jsou jen filtrem pro ty, kteří to s investováním myslí vážně. A my vám pomůžeme tímto filtrem projít hladce.

Nevíte, zda se svým příjmem projdete novým sítem ČNB? Zeptejte se našich specialistů! Nezávaznou kalkulaci bonity můžete provést zde.